나무법무사합동사무소

	강제경매란
	가압류 ⇒ 승소판결 ⇒ 강제집행의 마지막 단계이다.
	채무자 소유의 부동산을 압류하여 강제매각하는 절차이다.
	채권자는 매각대금에서 우선순위에 따라 배당받음으로써 채권의 변제를 받는다.
	강제경매는 경매개시결정(압류) ⇒ 매각(환가) ⇒ 배당(변제)의 순서로 진행된다.

	강제경매 진행절차
	집행권원(판결문 등)을 가진 채권자가 부동산소재지 지방법원에 경매신청한다.
	법원은 이러한 신청에 대하여 경매개시결정을 발한다.
	법원은 관할등기소에 경매개시결정을 등기하도록 하여 해당 부동산을 압류한다.
	부동산의 현황을 조사하고, 감정인의 평가를 거쳐 최저매각가격을 결정한다.
	매각방법(기일입찰,기간입찰)의 결정, 매각기일 등을 지정, 공고, 통지한다.
	매각기일에 입찰을 실시하여 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인을 정한다.
	그 후 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허부 결정을 한다.
	매각허가결정이 확정되면 “대금지급기한”을 정하여 매각대금의 납부를 명한다.
	법원은 배당기일을 정하여 채권자에게 통지하여 배당을 하게 된다.
	마지막으로 소유권이전등기을 촉탁하게 되며, 매수인의 신청으로 인도명령을 발한다.

	강제경매 준비서류
	승소판결 등 집행권원이 있어야 한다.
	즉, 확정된(가집행선고) 승소판결, 화해조서, 인낙조서, 지급명령, 이행권고결정 등
	위 판결문 등의 송달증명서 및 확정증명서
	경매대상 부동산등기부 등본
	경매신청인이 법인인 경우 법인등기부등본
	위임장 등

	비용의 예납
	일단 경매신청인이 경매비용을 경매법원에 예납하여야 한다.
	경매예납금은 배당시 최우선적으로 되돌려 받는다.
	서울중앙지방법원의 예납금 예시
	① 신문공고료 : 건당 200,000원
	② 현황조사수수료 : 건당 63,260원
	③ 매각수수료
	청구금액 1천만원 이하 : 청구금액×0.02 + 5,000원 청구금액 1천만원 초과 5천만원 이하 : (청구금액-1천만원)×0.015 + 203,000원 청구금액 5천만원 초과 1억원 이하 : (청구금액-5천만원)×0.01 + 803,000원 청구금액 1억원 초과 3억원까지 : (청구금액-1억원)×0.005 + 1,303,000원 청구금액 3억원 초과 5억원까지 : (청구금액-3억원)×0.003 + 2,303,000원 청구금액 5억원 초과 10억원까지 : (청구금액-5억원)×0.002 + 2,903,000원 청구금액 10억원 초과 : 3.903,000원(상한선)
	④ 감정수수료 청구금액 1억 5천만원까지 : 금 200,000원 청구금액 1억 5천만원 초과 50억원까지 : 청구금액×0.0004 + 138,000원 청구금액 50억원 초과 : 청구금액×0.0002 + 1,138,000원
	⑤ 유찰수수료 : 1회당 6,000원
	⑥ 송달료 : (신청서상 이해관계인수 + 3) ×10회분(1회분 2,960원)