나무법무사합동사무소

	임의경매란
	부동산경매는 강제경매와 임의경매의 두 가지가 있다.
	강제경매는 판결문을 가지고 강제로 채무자의 부동산을 경매하는 것이다.
	임의경매란 미리 부동산에 설정해 놓은 근저당을 실행하기 위한 경매이다.
	임의경매는 경매개시결정(압류) ⇒ 매각(환가) ⇒ 배당(변제)의 순서로 진행된다.

	강제경매와 임의경매의 차이점
	임의경매는 판결문 등 집행권원을 요하지 않는다.
	단지 근저당이 설정된 부동산등기부등본만 가지고 경매를 실시한다.
	강제경매의 경우 경락에 따른 이전등기에 공신력이 인정된다.
	따라서 집행권원(판결)에 하자가 있더라도 경락인은 소유권을 취득한다.
	임의경매에는 공식력이 인정되지 않는다.
	법원은 당사자간에 설정한 근저당에 기하여 경매를 진행하기 때문이다.
	따라서 처음부터 근저당이 원인무효인 경우 경락인은 소유권을 취득하지 못한다.
	다만, 당초에 유효했던 근저당이 후에 소멸하거나 변제로 해지된 경우에는 이러한 사실을 가지고 경매절차에서 다투어야 하며, 일단 경매가 마무리되면 경락인이 소유권을 취득한다.

	임의경매 진행절차
	근저당권자인 채권자가 부동산소재지 지방법원에 경매신청한다.
	법원은 이러한 신청에 대하여 경매개시결정을 발한다.
	법원은 관할등기소에 경매개시결정을 등기하도록 하여 해당 부동산을 압류한다.
	부동산의 현황을 조사하고, 감정인의 평가를 거쳐 최저매각가격을 결정한다.
	매각방법(기일입찰,기간입찰)의 결정, 매각기일 등을 지정, 공고, 통지한다.
	매각기일에 입찰을 실시하여 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인을 정한다.
	그 후 법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허부 결정을 한다.
	매각기일에 입찰을 실시하여 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인을 정한다.
	매각허가결정이 확정되면 “대금지급기한”을 정하여 매각대금의 납부를 명한다.
	법원은 배당기일을 정하여 채권자에게 통지하여 배당을 하게 된다.
	마지막으로 소유권이전등기을 촉탁하게 되며, 매수인의 신청으로 인도명령을 발한다.

	비용의 예납
	일단 경매신청인이 경매비용을 경매법원에 예납하여야 한다.
	경매예납금은 배당시 최우선적으로 되돌려 받는다.
	위임장 등
	① 신문공고료 : 건당 200,000원
	② 현황조사수수료 : 건당 63,260원
	③ 매각수수료 : 청구금액 1천만원 이하 : 청구금액×0.02 + 5,000원 청구금액 1천만원 초과 5천만원 이하 : (청구금액-1천만원)×0.015 + 203,000원 청구금액 5천만원 초과 1억원 이하 : (청구금액-5천만원)×0.01 + 803,000원 청구금액 1억원 초과 3억원까지 : (청구금액-1억원)×0.005 + 1,303,000원 청구금액 3억원 초과 5억원까지 : (청구금액-3억원)×0.003 + 2,303,000원 청구금액 5억원 초과 10억원까지 : (청구금액-5억원)×0.002 + 2,903,000원 청구금액 10억원 초과 : 3.903,000원(상한선)
	④ 감정수수료 청구금액 1억 5천만원까지 : 금 200,000원 청구금액 1억 5천만원 초과 50억원까지 : 청구금액×0.0004 + 138,000원 청구금액 50억원 초과 : 청구금액×0.0002 + 1,138,000원
	⑤ 유찰수수료 : 1회당 6,000원
	⑥ 송달료 : (신청서상 이해관계인수 + 3) ×10회분(1회분 2,960원)